划拨土地上房屋买卖合同效力

黄某某诉赵某某、贾某某房屋买卖合同纠纷一案

办案律师简介

郭鹏律师

山东泰山蓝天律师事务所

公司业务部主任

案情介绍

原告黄某某系泰安某村居民,于1991年因旧村改造取得位于南关小区路一处房屋(即涉案房屋),1997年涉案房屋办理房产证,登记产权人为原告.2001年4月25日,原告黄某某与被告赵某某签订房契一份,约定原告黄某某将涉案房屋出售给被告赵某某,售房款62500元,次日,原告黄某某出具收条一份,载明收到售房款62500元。合同签订后,原告将涉案房屋交付被告赵某某。

2005年5月30日,被告赵某某与被告贾某某签订购房合同一份,约定被告赵某某将涉案房屋出售给被告贾某某,售房款90000元一次性付清。合同签订后,被告赵某某向被告贾某某交付了涉案房屋,被告贾某某支付了购房款。

2008年2月20日,涉案房屋办理新房产证,登记产权人为原告黄某某。庭审中,原告主张其与赵某某口头约定5年内不能出售涉案房屋,但其未提交证据予以证实。

原告黄某某认为因该房的土地是划拨土地,没有缴纳土地转让金,该房也没有过户,未发生产权转移,且违背了5年内不能买卖的约定,该房屋买卖协议应予解除,2005年5月13日,被告赵某某在未得到所有权的情况下又将房屋卖给了被告贾某某,第二次买卖协议应是无效的,房产证仍在原告名下,该房屋仍归原告黄某某所有，原告愿退还卖房款。为此，原告黄某某将赵某某和贾某某诉至泰山区人民法院，请求解除原告黄某某与被告赵某某于2001年4月25日签订的房屋买卖协；被告赵某某、贾某某于2005年5月13日签订的房屋买卖合同无效，房屋归原告所有；诉讼费由被告赵某某和贾某某承担。,

案件过程

一、案件争议焦点的分析

本案的争议焦点为划拨土地上房屋买卖合同究竟是否为无效合同。

根据调阅的证据材料显示,黄某某曾于2008年5月12日向法院提起诉贾某某所有权纠纷一案，当年9月16日泰山区人民法院做出民事裁定书，准予黄某某撤诉。在该次诉讼中，黄某某诉称涉案房屋归其所有，本案被告赵某某只是租住，在其租住期间赵某某擅自转让给了贾某某，请求判令贾某某腾退返还房屋。该陈述明显与事实不符。

综合考察我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，只有“国有划拨土地使用权转让必须经由批准权的人民政府批准”的规定，并没有未经批准转让无效之规定。土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，（而不是签字房屋买卖合同时）应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”对上述规定的审批，应理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同本身的审批。进一步讲，上述规定的审批是对物权行为效力的限制，而非对债权行为效力的限制。土地通过流转增值，政府只是通过控制税收来控制土地使用权的交易。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第一条规定：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。即该解释调整的是国有土地使用权让与（出让）合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。即该法调整的是中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为。而本案中的双方当事人的房屋买卖行为，并不是单纯的国有土地使用权让与（出让）合同，也不是取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为，而是普通公民对自己所有的私有住宅所有权的处分，原被告之间的房屋买卖，已经是属于债权调整的范围，当事人是否按照合同履行自己的义务，只是是否构成违约的条件，而不是合同是否生效的要件。对于违反管理性规范的合同，比如有瑕疵的协议或者没有按照某些规定进行登记的合同，没有损害国家利益、集体利益或第三人利益的行为，只产生行政管理上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同效力。而本案中的双方当事人的房屋买卖行为，并不是单纯的国有土地使用权让与（出让）合同，也不是取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为，而是普通公民对自己所有的私有住宅所有权的处分，并不影响当事人之间签订的合同效力。因此，本案应认定该房屋买卖合同有效。

二、泰山区人民法院审理经过

根据案件争议焦点的分析，在泰山区人民法院庭审过程中，我方提出以下答辩意见：

1、黄某某与被告赵某某之间的合同关系已经有效成立并已履行完毕，行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，黄某某并不享有《合同法》规定的的法定解除权，同时其与赵某某在购房协议中也没有约定解除权事项，因此其不享有解除权。黄某慕无权要求解除。

2、本案中黄某某与第一被告赵某某、第一被告赵某某与第二被告贾某某之间的两次转让均系双方真实意思表示。不违反合同法第52条的规定，应为有效合同。是否进行房地产划拨土地批准并不影响合同的效力，黄某某是否为第一被告赵某某办理过户手续不影响赵某某与贾某某之间的合同效力。

3、原告黄某某与被告贾某某之间没有合同关系，无权要求确认赵某某与贾某某之间合同效力问题。

4、根据法律法规以及司法解释规定，该合同为有效。

5、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条适用的范围与本案不同，该条适用的标的是国有划拨土地的使用权转让，而本案是房屋买卖。

6、原告黄某某起诉违反诚实信用原则。原告本次起诉是第二次起诉，2008年原告曾以涉案房屋是租给被告赵某某为由将答辩人告上法庭，后撤诉，本次起诉为是在原告黄某某将房屋转让给被告赵恒华16年之后，再次起诉要求返还房屋，有违诚实信用原则。

案件结果

2017年9月25日，山东省泰安市泰山区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条的规定作出民事判决书，驳回原告黄某某的诉讼请求。其后黄某某未再上诉。