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疫情期间能否解除商品房买卖合同？

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疫情期间能否解除商品房买卖合同？

作者 赵永洪

        【内容提示】
        开发商逾期交房，购房人按照合同约定提出解除商品房买卖合同，该权利因受到法律保护。但由于新冠疫情的影响，购房人的这一权利受到了限制，有时法院并不是支持购房人解除合同的请求。作为购房人或其代理律师在提出解除合同的请求时，应注意哪些问题，本文试作总结整理。
        【案例】王某和甲置业公司于2019年10月签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，王某购买甲置业开发的房屋一套，房屋总价款为70万元。根据合同约定，出卖人应当在2021年12月31日向买受人交付该商品房，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并处买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。
王某于2019年10月23日支付购房首付款15万元，于2019年11月与乙银行签订《个人购房借款/担保合同》，借款55万元，贷款总期限为336个月，利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮0.79%。
        由于甲公司未能在2022年3月31日前按期交房，王某于2022年6月21日通知甲公司解除购房合同，并随后以甲公司和乙银行为被告诉至人民法院，请求法院判决解除购房合同和个人购房借款/担保合同，并判决甲公司向原告和乙方分别退还购房款。
        一审法院裁判结果：2022年11月，一审法院判决驳回王某解除买卖合同的诉讼请求。
        问题一、疫情期间能否提出解除房屋买卖合同？
        本案中，一审判决驳回王某诉讼请求的依据是《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”。一审法院认为，甲公司不能按期交房是因疫情所致，这属于法定的免责事由，因此对王某要求解除房屋买卖合同的请求不予支持。
一审判决这样是否有道理呢？这涉及对“疫情或者疫情防控措施”应如何解释的问题。从字面用语看，能影响当事人合同解除权力的因素有两个，即“疫情”和“疫情防控措施”，如果进行限缩解解释的话，可以理解为，只有发生“疫情防控措施”导致了合同逾期才可以成为合同不能解除的抗辩事由；而如果进行扩大解释的话，则可以理解为，从2020年初开始至今都处在“疫情”期间。
        上述两种解释，在司法实践中都有相关判例：
        适用限缩解除的案例：聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502民初8705号民事判决书就认为：
        “虽然疫情或疫情防控措施依法适用不可抗力的规定，但履行期限的变更应根据公平原则予以调整。结合山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件I级响应，直至3月11日发布低风险地区全面推动工程项目复工复产的通知，该期间共计47天。另被告辩称的14天隔离期，因未提供证据证明工地工人需隔离的证据，本院不予采纳。故因疫情防控原因应予扣除的时间为47天”。
适用扩大解释的案例，比如贵州省遵义市中级人民法院（2022）黔03民终1877号民事判决就认为：
        “一审法院认为，关于案涉《商品房买卖合同》是否应解除的问题，首先，虽然按照合同约定，案涉合同已具备解除的条件，但2020年第一季度全国暴发的新冠疫情、2021年10月遵义暴发的新冠疫情，不仅直接造成了疫情期间的停工，也造成了整体市场经济的下滑，进而给被告铁投新线房开公司及施工单位造成了极其不利的经济影响，由此也影响了案涉项目的正常施工进度，因此，被告铁投新线房开公司未按约交房主观上并不存在恶意违约；其次，案涉房屋虽尚未完全达到合同约定的交付条件，但从被告提供的现状照片看，案涉房屋主体及小区附属设施已基本完工，被告一直在积极履行合同约定的义务；最后，虽然被告未按约交房已构成违约，但考虑到案涉房屋短时间内应可以交付，而该违约行为也尚未达到致使合同目的无法实现之程度，继续履行合同，亦不影响合同目的之实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，对原告要求解除合同的诉讼请求以及返还已付首付购房款及解除合同违约金等诉讼请求，一审法院均不予支持。关于被告存在的逾期交房的行为导致的原告损失，原告可另行主张权利。为此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条之规定，判决：驳回原告王华洋的全部诉讼请求。案件受理费4640元，由被告遵义市铁投新线房地产开发有限责任公司负担”。
        原告不服一审判决提起上诉，二审法院认为：
        “首先，上诉人所购买房屋所属楼栋主体已修建完毕，小区的附属设施也已基本修建完成，案涉房屋可以在较短时间内交付，铁投新线房开公司逾期交房的违约行为尚未达到致使合同目的无法实现的程度。其次，新冠疫情对施工单位的施工进度产生了较大的影响，铁投新线房开公司未按约交房并不存在主观恶意。最后，上诉人若认为铁投新线房开公司逾期交房给其造成损失，可以在继续履行合同的情况下向铁投新线房开公司主张逾期交房违约金。综合以上理由，一审未支持上诉人解除合同的请求并无不当，上诉人的其他请求均基于解除合同为前提，亦不予支持”。
之所以会出现两种完全不同的判决，这涉及法官自由裁量权的适用问题。主张法官应当享有自由裁量权者认为，无论是为了追求个案的公正，还是为了补充法律的漏洞，克服法律适用上的僵硬就必然会促使法律规范或法律规则的实际执行者—法官去解释法律，灵活适用，而不能因循守旧；反对法官享有自由裁量权者则认为，法官自由裁量权的行使，完全是公众看不见的。这样对于权力的行使以及对于权力行使的监督都往往会流于空泛，可操作的富有成效的监督措施则无从谈起。这不仅对于被控制的个体的权力是一种威胁，而且，对于整个社会制度来说是一种较大的挑战。
        抛开上述两种观点的争论不谈，社会生活确实有其复杂性的一面，而法官的自由裁量权在现实中也确实是客观存在的，这给要求解除合同的购房人带来了极大的不确定性风险，不管是代理律师或还是购买合同的当事人双方都应当有充分的认识。为了尽量避免对己方不利结果的出现，在诉讼中因补充导致解除合同的除疫情外其他因素证据，比如，可以举证开发商逾期交房的原因并不是因为疫情，而是其挪用资金；可以举证合同中对交房时间的约定是购房人的结婚、孩子上学特特殊需求，因开发商未逾期交房，购房人未实现合同目的等。
        问题二、商品房买卖合同解除的，按揭贷款合同是否要同时解除？
        在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》中，对商品买卖合同的解除的规定是第十九条，对按揭贷款合同的解除的规定是第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，以及第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
        从法理上讲，对商品房买卖合同的解除和按揭贷款合同的解除应是两个不同的诉，应分别立案，但是实践中为了诉讼方便，购房人应当一个诉中同时要求解除房屋买卖合同和按揭贷款合同。
        以开封城乡一体化示范区人民法院（2021）豫0211民初522号民事判决书为例，法院判决如下：
        “一、解除原告黄某某与被告开封某某某一号实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售合同编号：2025281）；
        二、解除原告黄某某与被告开封某某某一号实业开发有限公司、郑州银行股份有限公司东明路支行签订的《个人借款合同》；
        三、被告开封某某某一号实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄某某首付购房款169695元（含定金10000元）及自签订借款合同之日起至判决生效之日止原告向被告郑州银行股份有限公司东明路支行偿还的借款本金（数额以判决生效当月被告郑州银行东明路支行电脑系统显示的还款金额为准）；
        四、被告开封某某某一号实业开发有限公司于判决生效之日起十日内代原告黄某某向被告郑州银行股份有限公司东明路支行返还自判决生效之日起银行借款未归还的剩余本金（具体数额以判决生效当月被告郑州银行东明路支行电脑系统显示的未还款金额为准；如有逾期和利息、违约金由原告承担）；
        五、自被告开封某某某一号实业开发有限公司将上述第三项判决内容履行完毕之日起十日内，原告黄某某协助被告开封某某某一号实业开发有限公司办理解除郑开某某某某某88幢1单元2003号房屋《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：1005432）备案登记手续；
        六、自被告开封某某某一号实业开发有限公司将上述第四项判决履行完毕之日起十日内，被告郑州银行股份有限公司东明路支行办理解除郑开某某某某某88幢1单元2003号房屋预告抵押登记手续；
        七、驳回原告黄某某的其他诉讼请求”。
商品房买卖合同解除涉及到民事、行政、购房、担保等多重法律关系，上述判项完备涵盖了所有法律关系，可以作为购房人解除购房合同表述诉讼请的参考。
        问题三、商品房买卖合同约定的违约金过低时法院怎样调整？
        实践中，开发商主导的商品房买卖合同文本约定的违约金一般来说比较低，对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。
在司法实务中，对于购房人在诉讼中提出提高违约金的情形，人民法院如果认为需要调整的，具体的适用标准基本有以下几种判决：
        第一种是按存款利息计算。如辽宁省营口市中级人民法院（2022）辽08民终2188号判决书，“原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条相关规定酌定适当提高逾期交房违约金利率至年利率1.5%于情于理于法并无不妥”。
        第二种是按情况按日万分之一计算。如西安市雁塔区人民法院（2022）陕0113民初1709号民事判决书，“双方合同中所约定的违约金折算后低于银行同期贷款利率，约定违约金明显过低，难以补偿买受人的损失，依法应予适当调高。本院综合考虑涉案房屋逾期交付及原告实际受损情况，酌定按照购房款日万分之一的标准调整逾期交房违约金计算标准”。
        第三种是按贷款市场报价利率计算。如潍坊市中级人民法院（2022）鲁07民终3404号判决书，“现某并未提交证据证实其实际损失，应当按照判决生效之日当月的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”。
        第四种情况是按揭贷款利率的倍数计算。如山东省济南市中级人民法院（2021）鲁01民终4369号判决书，“本案中，涉案合同约定，逾期办证的违约金为已付房价款的0.5%。经计算，涉案合同约定的逾期办证违约金为2961.13元（592225元×0.5%）。绿地公司逾期办证近两年时间，合同约定的违约金显然过低，故一审法院对韩辉要求调高违约金的主张予以支持，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”韩辉要求绿地公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，故一审法院对韩辉该主张予以支持并无不当，本院予以维持”。
        从上述不同的判例可以看出，人民法院在调整利率时有非常大的自由裁量权，购房人或代理律师在提起诉讼时，应大胆主张，争取获得最大的权益。
综上，商品房销售市场是一个相对比较成熟的市场，住建部提供的是制式合同文本中对当事人双方的权利义务一般都会有明确约定，对于出现的各种争议，一般不会出现没有依据的情况。但通过上面的分析可以看出，当这类合同出现履行争议时，法律适用的模糊地带还是很大的，遇到和处理此类争议应仔细审查合同条款和深入研究相关法律规定，以切实维护购房人的合法权益。

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