来源：陈欢律师团队

 

一、指导性案例

1.上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

入库编号：2011-18-2-123-001

案号：(2009)沪二中民二(民)终字第1508号

裁判要点

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

2.中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案

入库编号：2021-18-2-471-002

案号：（2019）最高法民终603号

裁判要点

在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

3.汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

入库编号：2016-18-2-091-001

案号：（2015）民一终字第180号

裁判要点

借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

二、参考案例

1.吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-008

案号：（2020）京0119民初3092号

裁判要旨：

1.合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。

2.买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。

2.侯某某诉上海某某企业发展有限公司案外人执行异议纠纷案

入库编号：2023-07-2-471-003

案号：（2018）沪0113民初16670号

裁判要旨

原告捏造事实，试图利用虚假民事诉讼阻却执行，侵害债权人合法权益，在原告申请撤诉未被人民法院准许后，人民法院应当依法判决驳回原告全部诉讼请求，并根据情节对原告的虚假诉讼行为予以制裁。

3.顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-009

案号：（2020）苏02民终5243号

裁判要旨

1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

4.吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2024-07-2-091-001

案号：（2023）冀02民终7205号

裁判要旨

人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。

5.刘某诉程甲等确认合同无效纠纷案

入库编号：2024-07-2-076-001

案号：（2022）京01民终8867号

裁判要旨

对非债务人与相对人签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通损害债权人合法权益的认定，需综合债务人与合同当事人之间的特殊身份关系、成交价款及支付情况、转让时间、债务人对标的房屋是否享有权利、是否减损债权人的责任财产等方面进行实质判断。如当事人的房屋交易虽符合房屋买卖的形式特征，但实质减损了债务人的责任财产并致使他人债权有不能清偿风险，且债务人不能提供充足有效的履行担保，应认定为属于恶意串通的逃债行为，转让行为无效。

6.石某诉余某某、陈某某房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-16-2-091-002

案号：（2022）宁民再2号

裁判要旨

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，生效的刑事判决认定石某某的行为构成虚假诉讼罪，石某与其父石某某串通，故意隐瞒案件事实，提起的本案诉讼，属于虚假诉讼，按照法律规定，其诉讼请求依法应当驳回。

7.常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-003

案号：（2021）最高法民申3371号

裁判要旨

商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。

8.盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-005

案号：（2020）沪02民终8286号

裁判要旨

法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。

9.新乐某某社诉路某某、石某某申请执行人执行异议之诉纠纷案

入库编号：2024-07-2-471-009

案号：（2023）冀民再1号

裁判要旨

人民法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其系该不动产买受人为由提出执行异议之诉，请求排除金钱债权强制执行的，经审查认定案外人提交的证据可以相互印证，实质符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定情形的，应予支持。

10.黄某甲与王某某、黄某乙第三人撤销之诉二审案

入库编号：2024-16-2-470-001

案号： （2014）浙甬民二终字第682号

裁判要旨

第三人在原案诉讼进程中，知道或者应当知道原案诉讼存在，但未向原审法院提起诉讼或者提出参加诉讼申请的，除客观上有妨碍其提起诉讼的正当事由存在外，属于其对未参加诉讼存在过错，应视为其行使处分权的结果，不符合“因不能归责于本人的事由”的情形，依法不能提起第三人撤销之诉。

11.徐某诉江西某实业公司九江县分公司侵权责任纠纷案

入库编号：2024-16-2-504-002

案号：（2019）赣民再147号

裁判要旨

1.在承租人长期欠付租金构成根本违约情形下，承租人将丧失行使优先购买权的基础，无权主张优先购买权。　　

2.出租人为向第三人借款担保之目的，与第三人签订的房屋买卖合同系通谋虚伪意思表示，此时出租人没有通知承租人行使优先购买权的义务。出租人与第三人达成以房屋抵偿借款债务的真实合意时，才有义务通知承租人行使优先购买权。

12.贾某诉张某等房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-011

案号：（2016）沪02民终9503号

裁判要旨

出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。

买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。

权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。

13.韩某某诉黄某某确认合同无效纠纷案

入库编号：2023-07-2-076-015

案号：（2020）沪01民终3375号

裁判要旨

让与担保行为效力不受表面交易行为无效的影响，但亦不能产生财产事前归属的法律效果。房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记，也不享有真正所有权，不得在债务到期前妨碍真正所有权人的正常使用，亦不能对外随意处分房屋所有权。

债务到期未能清偿，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋，但其通过出售款优先受偿的前提是履行对担保人的清算义务，且担保债权范围应以担保合意中的债权本息为限。债权人未与担保人进行清算，担保人主张债权人返还超出担保债权范围的剩余出售款项，人民法院应予支持。

14.上海某某房地产有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-10-2-091-001

案号：（2012）沪二中民二（民）终字第1430号

裁判要旨

不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。

15.蔡某某诉南京某装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷案

入库编号：2023-01-2-115-002

案号：（2021）最高法民辖59号

裁判要旨

当事人因履行装饰装修合同发生纠纷，应当按照不动产纠纷确定管辖。

16.钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-10-2-091-002

案号：（2013）沪二中民二（民）终字第2075号

裁判要旨

在审理涉及公房居住权民事案件中，应注意区分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。

其一，注意区分公房居住权取得的两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。在这两种情况下，公房同住人虽然都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户籍的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户籍的同住人，其权利来源于承租人对其居住保障的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户籍，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户籍或搬出房屋。

其二，来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。否则将有悖于承租人同意其迁入户籍来保障其居住的初衷。故对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。

17.谭某诉利川市某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-01-2-091-003

案号：（2020）最高法民辖44号

裁判要旨

当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。除违反级别管辖和专属管辖规定之外，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。

18.李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案

入库编号：2023-07-2-471-001

案号：（2021）最高法民终63号

裁判要旨

购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

19.信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案

入库编号：2024-16-2-471-003

案号：（2023）黑民再429号

裁判要旨

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

20.杜某某诉天津某百货站、天津某物业公司案外人执行异议之诉案

入库编号：2023-01-2-471-001

案号：（2021）最高法民终581号

裁判要旨

案外人针对人民法院作出的保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议，提起案外人执行异议之诉的前提条件为被保全财产为“对诉讼争议标的以外的财产”。本案原告的诉讼请求为金钱债权，与被保全查封房产不属同一争议标的。案外人起诉主张排除对保全房屋的查封行为，属于“对诉讼争议标的以外的财产”提出异议，人民法院应予受理。

21.宋某某诉王某某、张某某第三人撤销之诉纠纷案

入库编号：2023-07-2-470-001

案号：（2019）最高法民再364号

裁判要旨

当事人捏造事实、虚构债权并通过虚假诉讼得到确认后提起第三人撤销之诉，因其实际上对已发生法律效力的判决所涉及的财产和权益并不真正享有民事权益，无请求权，故不属于与案件有直接利害关系的原告，该起诉不符合法定起诉条件，应当驳回起诉。

22.深圳市某某数据科技有限公司诉某某电器（深圳）有限公司、无锡某某新材料科技有限公司债权人撤销权纠纷案

入库编号：2024-08-2-078-001

案号：（2022）苏02民终983号

裁判要旨

1.公司以其财产为股东清偿债务，财产受让方系以消灭原有债权的方式付出了财产对价，公司的清偿行为并不属于无偿处分财产权益的法定情形，财产受让方不知道或不可能知道该行为影响公司债权人实现债权的，债权人行使撤销权，人民法院不予支持。

2.公司未经决议程序为股东清偿债务，相对人未对公司决议程序进行合理审查，该清偿行为对公司不发生效力，但公司或其他股东有权选择是否追认，主张不发生效力的权利应归于公司或其他股东，公司的债权人无权代位主张。

23.姚某诉王某婚约财产纠纷案

入库编号：2023-07-2-012-001

案号：（2022）最高法民再166号

裁判要旨

双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。

24.上海某公司诉青岛某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-01-2-091-001

案号：（2021）最高法民再200号

裁判要旨

人民法院判断应否作为民事案件受理的问题，应以民事诉讼法及司法解释关于原告起诉条件的相关规定为标准。原告起诉请求被告履行合同约定的义务，当事人之间存在权利义务关系的现实争议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，人民法院依法应当受理。

25.陈某荣等诉南宁某开发有限责任公司环境污染责任纠纷案

入库编号：2023-11-2-377-012

案号：（2015）南市民再终字第10号

裁判要旨

本案系商品房住宅楼内水泵噪声污染造成损害的新类型环境污染责任纠纷。法院充分考虑住宅楼内水泵噪声污染的特殊性，基于某开发公司是房产开发商及案涉水泵安装地点选定者的事实，认定其对水泵的安装有采取隔音防噪措施的义务，且该义务系伴随水泵设置地点的选定而产生，不能简单通过房屋买卖合同而转移给业主。同时，基于目前缺乏住宅楼内水泵运行噪声评价标准的现实情况，本案判决参照适用《社会生活环境噪声排放标准》，认定住宅楼内水泵运转声音干扰他人正常生活、工作和学习并超过国家规定的环境噪声排放标准的，构成噪声污染，具有合理性。在某开发公司经整改仍无法解决水泵噪声污染的情况下，本案判决某开发公司回购案涉房屋并赔偿相应损失。为此，本案对于如何评判住宅楼内附属设施（含水泵）的噪声超标具有较强的指导意义和参考价值，对于维护人民群众宁静生活的权益，警示和督促房地产开发企业关注噪声问题，自觉承担生态环境保护社会责任，具有较好的示范引导作用。

26.北京某空间展示有限公司诉上海某薄膜发电有限公司装饰装修合同纠纷案

入库编号：2023-01-2-115-003

案号：（2020）最高法民辖93号

裁判要旨

民事诉讼法司法解释第二十八条规定的建设工程施工合同纠纷，不限于《民事案件案由规定》的“建设工程合同纠纷”项下的第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还应包括该项下的建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷，装饰装修合同纠纷等其他与建设工程施工相关的纠纷。因此，当事人因履行装饰装修合同发生纠纷，应当按照不动产纠纷确定管辖。

27.李某平诉王某恩、刘某云、邱某华委托合同纠纷案

入库编号：2023-10-2-119-001

案号：（2021）最高法民申5920号

裁判要旨

未提出独立的诉讼请求、一审法院也未判决其承担民事责任的第三人，无权提起上诉，亦无权对已经发生法律效力的裁判提出再审申请。

28.某发电公司诉某银行不当得利纠纷案

入库编号：2023-07-2-144-002

案号：（2021）最高法民再249号

裁判要旨

在“一房二卖”情况下，两个买受人签订的合同均为有效，一方办理了房屋产权过户登记，同时另一方占有房屋却对“一房二卖”不知情，直到其在申请房屋产权过户登记时才知晓，自该时起，其占有已经丧失了法律依据。在此前提下，认定不当得利的返还范围，应当自法律根据消灭时开始计算，并根据得利人是善意还是恶意而作区别。得利人不知道且不应当知道没有法律根据时，仅返还现存的利益；在明知没有法律根据后，返还的利益应当包括取得的全部利益。

29.过某某诉辽宁某农业综合开发有限公司种植、养殖回收合同纠纷案

入库编号：2023-01-2-128-001

案号：（2022）最高法民辖69号

裁判要旨

当事人起诉要求解除林木所有权及林地使用权转让合同的，因诉讼标的不涉及林木、林地权属的确认、分割问题，故不属于不动产纠纷，也不符合应当按照不动产纠纷确定管辖的情形，不适用不动产纠纷专属管辖规定。

30.王某某诉上海某房地产经纪有限公司中介合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-123-003

案号：（2022）沪02民终5071号

裁判要旨

1.中介人如实报告义务的范围应包含忠实义务和勤勉义务所要求报告的与交易相关的重要事项。违反上述义务的行为方式既包含故意隐瞒和提供虚假信息，也应包含知道或应当知道而未尽职告知的不作为。

2.中介人违反如实报告义务导致购房人因房屋交易税收政策变化产生的税费损失，中介人应承担相应的赔偿责任。具体赔偿金额应考虑购房人实际损失、双方过错程度、对损害后果的原因力大小、居间协议的实际履行情况、中介人收取的佣金金额等因素后予以判定。

3.中介人提供服务过程中若造成委托人损失，故意违反如实报告义务可援引《民法典》第九百六十二条的规定予以裁判。

31.陈某等诉某公司房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-16-2-091-001

案号：（2015）穗中法审监民再字第45号

裁判要旨

再审是一种对生效判决的特殊纠错机制，只有在某些特殊情形下，通过两审终审制的通常机制无法实现权利救济之时，才能启动再审程序。当一审胜诉或部分胜诉的当事人未提起上诉，二审判决对一审相关判决又未予改判的情况下，未上诉的当事人又申请再审的，因其缺乏再审利益，对其再审请求不应予以支持。

32.傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-007

案号：（2020）浙07民终1953号

裁判要旨

商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

33.王某诉张某甲等案外人执行异议之诉案

入库编号：2023-07-2-471-004

案号：（2019）豫04民终1197号

裁判要旨

司法实践中，不动产买卖从合同的签订、不动产交付到最终过户往往需要很长时间，其间任何一个环节出现问题就会影响物权期待权转向真正的物权。如果该期待权的转化进程被非自身因素阻断或影响，则基于买卖合同的相关交易安全和市场秩序将受到侵害，若不通过司法等手段对其进行特殊的保护，会造成当事人之间的利益失衡，更会影响社会市场秩序和社会稳定。

34.王某某诉王某、刘某某房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-004

案号：（2021）吉0106民初1800号

裁判要旨

《民法典》第五百二十一条第三款规定，连带债权的规则参照适用连带债务的规则。在连带债务中，债权人不必分别请求每一位债务人履行债务，而是可以任意选择债务人，并请求其履行全部债务；同理，在连带债权中，债务人亦有选择权，可以任意选择债权人，并向其履行全部债务。关于债务人向连带债权中之一人清偿的法律效力，根据《民法典》第五百二十条第一款的规定，部分连带债务人履行的，其他债务人对债权人的债务在相应范围内消灭；同理，部分连带债权人受领债务人履行的，其他债权人对债务人的债权在相应范围内亦消灭。债务人向连带债权的债权人之一为全部给付其总债务即归消灭。未实际受领债权的其他连带债权人不得再行向债务人主张权利，仅能向其他受领债权的连带债权人主张返还。

35.山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案

入库编号：2024-08-2-091-001

案号：（2017）鲁10民再20号

裁判要旨

考察双方签订商品房预售合同是否系其真实意思表示，提起诉讼是否系试图通过虚构法律关系、利用法院裁判权实现非法目的，是处理此类案件的基础。

让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。为保护社会交易安全，应认可合同双方设定担保是真实的意思表示，其买卖合同系让与担保的外在表现形式，让与担保并非通谋虚伪意思表示。

36.张某富诉吴某龙、黄某琼、九江市某置业有限公司民间借贷纠纷案

入库编号：2024-16-2-103-006

案号：（2018）赣民再39号

裁判要旨

借款发生在公司成立之前，且借款存入公司法定代表人个人账户，即便后期在借据上加盖了公司公章，在借款未用于公司经营情形下，该借据对公司不具有约束力，公司依法不应承担还款责任。

37.上海某物业顾问有限公司诉周某某居间合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-123-004

案号：（2021）沪02民终342号

裁判要旨

二手房买卖中，委托人（买方或卖方）在与中介人建立中介合同关系后，利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，应向该中介人承担违约责任。在认定是否构成“跳单”的审查中，应充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度，综合作出判断。

38.河南某置业有限公司与周某、刘某案外人执行异议之诉案

入库编号：2024-07-2-471-003

案号：（2020）最高法民申1103号

裁判要旨

执行标的被查封后，房地产开发企业依据人民法院另案作出的解除合同的生效法律文书，提出案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。房地产开发企业为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保并为被执行人偿还的按揭贷款部分，可以从该房屋变卖价款中优先支付。

39.王某诉北京某房地产经纪有限公司、北京某融资担保有限公司滥用市场支配地位纠纷案

入库编号：2023-13-2-184-007

案号：（2020）最高法知民终第1463号

裁判要旨

基于在竞争主体、服务对象和内容、佣金收取方式、行业规范要求等方面存在明显不同，无论从需求替代还是从供给替代的角度分析，对于存量住房买卖经纪服务相关市场而言，存量住房租赁经纪服务、存量非住房买卖经纪服务、新建住房买卖经纪服务、存量房买卖自行成交等，一般对其不构成紧密替代。

经营者在相关市场的市场份额，可以根据被诉垄断行为发生时经营者一定时期内的相关商品或者服务的交易金额、交易数量、生产能力或者其他指标在相关市场中所占的比例确定。就中介服务市场而言，经营者实际撮合交易的数量，及其所掌握的潜在交易者信息，一般是评价其市场力量的恰当指标。经营者本身的机构规模、雇员数量等仅仅能够反映其服务规模，可以作为经营者财力和技术条件等的考量指标，但原则上不宜直接作为市场份额的评价指标。

40.某房地产开发有限公司诉李某某确认合同无效纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-002

案号：（2018）陕01民终8145号

裁判要旨

房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。

41.任某诉雷某申请执行人执行异议之诉案

入库编号：2023-16-2-471-004

案号： （2023）渝民再275号

裁判要旨

不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，人民法院可以参照适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除对一般金钱债权人的强制执行。

42.某小区业主委员会诉某房地产开发公司、某建筑公司房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-001

案号：（2021）最高法民再344号

裁判要旨

业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。