业主大会、业主委员会相关问题解析（一）

毕秀梅

1、什么是业主大会？

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是一个自治性组织机构，并不是一个会议。业主大会是小区治理的最高权力机构，一旦成立将一直存在，除非小区被拆除或合并。

2、业主大会是怎么成立的？

业主大会虽然是全体业主组成的，但是需要依照法定程序才成立。

《民法典》第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

3、成立业主大会的条件是什么？

符合下列条件之一即可：

（1）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

（2）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

（3）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

4、什么是业主大会会议？

业主大会会议是指具体的一次会议，是小区业主在某个时间段、通过某方式参与召开的会议，是参与业主决议小区物业管理重大事项的形式和程序。

业主大会会议一般有首次业主大会会议、定期业主大会会议和临时业主大会会议三种形式。

具备成立业主大会的条件即可申请召开第一次业主大会会议。

5、业主大会享有哪些职权？

  职权一、决议权

《民法典》278条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则； 

（二）制定和修改管理规约； 

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

上述业主共同决定的事项需要业主大会按照业主共同决定的表决程序进行表决。

职权二、维护业主权利

《民法典》第286条第2款：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

《业主大会和业主委员会指导规则》第20条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

职权三、知情权

《民法典》第943条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。