疫情之下，遭遇延期交房怎么办？

作者：孙平律师

因疫情防控的需要，当前及今后一段时间内，很多的建设工程施工项目有可能无法按照既定的时间开工复工。目前有很多房地产开发企业收到来自施工单位、监理单位、材料供应商等多方发出的《不可抗力告知函》，要求项目延期并主张工期延期免责。这意味房地产开发企业很有可能不能按照合同约定的期限交房，在此情形下，房地产开发企业首先想到的，应该是以不可抗力作为延期交房的免责事由提出抗辩的。但是否得到法律的支持，本人认为不能一概而论，应当具体情况具体分析。

就新冠病毒肺炎疫事件政府采取的管控措施而言，全国人大法工委认为，“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”，那么本次疫情这一突发的公共卫生事件属于不可抗力，应当得到大家的共同认可。

根据《合同法》117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任。但是本人认为，房地产开发企业以不可抗力进行延期交房免责抗辩时，应充分考虑以下情形：

第一，在政府因疫情启动1级应急响应之前，开发商已经产生逾期交房事实的，不能适用于不可抗力进行免责。

第二，对于尚未交房但是面临逾期交房的，也要综合考虑交房期限、施工节点、施工内容以及施工措施，以及本次疫情对于交房期限的影响，比如：是否存在确诊或者疑似病例导致施工现场被隔离，是否存在因疫情造成人工短缺、是否存在因疫情或者交通管制造成原材料短缺等因素来综合判决。也就是说，房地产开发企业有证据证明疫情与交付延期之间存在因果关系的，才能适用不可抗力进行交房逾期的免责抗辩；反之，则不能作为免责事由。

第三，关于免责的期间。应当根据政府发布文件以及施工项目受疫情影响来综合判断。根据我市在疫情期间对房地产建筑工程的管控政策来看，市住房和城乡建设部门在2020年1月29日下发的泰建字【2020】2号通知中，明确全市所有建设施工项目不得擅自开复工，开复工时间根据疫情防控的相关要求进行通知。也就是说，自市住建局下发停工之日，至经审查符合开复工条件之间的停工期间，应当作为房地产开发企业以不可抗力进行免责抗辩的期间。但也要扣除春节假期的剩余期间，鉴于今年国务院规定的春节假期延期至2月2日，事实上，应当从2020年2月3日起算不可抗力期间。

近期，虽然有些地方主管部门已经允许有条件的建设项目开工、复工，但是考虑到疫情得到有效控制的期限尚不明确，同时不排除因疫情管控措施导致农民工短缺、建筑物资供应不足等其他情形无法进行复工，在允许有条件复工的情况不具备复工条件造成无法施工的期间，房地产开发企业应根据因疫情耽误的具体情况主张免责。在此提醒房地产开发企业，应当在政府通知开复工后，及时书面通知各施工单位开复工。如因为疫情管控仍然导致劳工短缺、物资供应不足等情形的，须要求施工单位、供货单位出具相应证据并提供客观证据，以作为将来抗辩逾期交付免责的证据使用。

第四、房地产开发企业应当及时以书面形式向购房人发出“新型冠病毒肺炎疫情不可抗力、延期交房等通知”，最好以EMS邮寄方式送达，同时一定保留邮寄的相关证据。

另外，本人建议，作为购房者，如果收到房产开发企业寄送的关于因疫情导致延期交房的告知书后要认真对待，对于房产开发企业却因疫情防控、施工延期造成的延期交房，应予以理解，避免产生不必要的纠纷。

最后，本人建议，因本次疫情可能导致的延期交房，房产开发企业和购房者应相互理解，充分协商，避免产生争执和矛盾激化，以互谅互让的态度解决问题是最好的方式。